Riduzione del canone di locazione per vizi dell'immobile: orientamenti giurisprudenziali

La questione della legittimità della sospensione o riduzione del canone di locazione da parte del conduttore, in caso di vizi dell'immobile che ne riducono il godimento, è oggetto di interessanti pronunce giurisprudenziali negli ultimi anni.

La regola generale: sospensione ammessa solo se viene meno completamente la prestazione del locatore

L'orientamento prevalente, ribadito anche di recente dalla Cassazione (Cass. sez. III, 22 giugno 2020, n. 12103), afferma che la sospensione totale del canone è legittima solo quando l'inadempimento del locatore sia totale, cioè quando l'immobile risulti del tutto inutilizzabile.

Se invece permane un godimento anche parziale del bene, il conduttore potrà sospendere il canone solo in proporzione, nel rispetto della buona fede e della proporzionalità tra gli inadempimenti (art. 1460 c.c.).

I presupposti per la sospensione ex art. 1460 c.c.

Per invocare l'eccezione di inadempimento, devono ricorrere:

L'inadempimento anche dell'altra parte
La proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare in base a criteri oggettivi
Se il conduttore continua a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, la sospensione totale del canone non è ritenuta proporzionale all'inadempimento del locatore.

L'autoriduzione del canone: un rimedio illegittimo

Ampia parte della giurisprudenza ritiene che i vizi della cosa locata non legittimino il conduttore ad autoridurre unilateralmente il canone, ma solo a chiedere al giudice la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo (art. 1578 c.c.).

L'autoriduzione è considerata un fatto arbitrario del conduttore, che altera l'equilibrio sinallagmatico del contratto, anche se effettuata per reagire all'inadempimento del locatore (Cass. 2 marzo 2018, n. 4913).

Casistica

Malfunzionamento di apparecchiature dell'immobile
Il malfunzionamento di opere e apparecchiature necessarie al godimento dell'immobile (es. caldaia) legittima la richiesta di riduzione del canone ex art. 1584 c.c. se rende impossibile, in tutto o in parte, l'utilizzo del bene (Cass. 15 marzo 2018, n. 6395).

Lavori di adeguamento
L'inagibilità parziale dell'immobile per il tempo necessario a lavori di adeguamento (es. impianti di sicurezza) determina solo una riduzione del canone, non la sospensione totale (Cass. 13 dicembre 1980, n. 6484).

Mancanza di certificato di agibilità
La mancata consegna del certificato di agibilità non legittima la sospensione o riduzione del canone, salvo che il locatore si fosse specificamente obbligato in tal senso o che il conduttore dimostri un concreto pregiudizio (Trib. Palermo 19 febbraio 2016, n. 1053).

Infiltrazioni o umidità
Vizi come infiltrazioni o umidità, pur se consistenti, non legittimano la sospensione del canone se non impediscono del tutto l'utilizzo dell'immobile (Trib. Milano 8 settembre 2017; C. App. Bari 15 febbraio 2018, n. 300).

Considerazioni conclusive

In definitiva, la sospensione o riduzione unilaterale del canone per vizi è ammessa solo in casi limitati, quando l'inagibilità dell'immobile sia totale o molto estesa.

Negli altri casi, il conduttore dovrà rivolgersi al giudice per far accertare lo squilibrio sinallagmatico e ottenere la riduzione del canone o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto.

Un prudente approccio dei conduttori è dunque consigliabile, per evitare di incorrere a propria volta in un inadempimento contrattuale.