Il Diritto di Visita dell'Immobile in Affitto o in Vendita: Cosa Dice la Legge?

Visite dell'Immobile in Affitto o Vendita: Quali Sono i Diritti del Proprietario?

La questione delle visite degli immobili locati è spesso al centro di dispute e fraintendimenti dal punto di vista legale. La normativa italiana non fornisce una regolamentazione dettagliata in materia, e anche le sentenze dei tribunali sono sporadiche e non sempre coerenti. Ciò nonostante, in alcuni casi i giudici hanno riconosciuto un generale "dovere di visita" in capo all'inquilino, richiamandosi agli obblighi di diligenza e correttezza previsti dal codice civile.

Le Visite e il Principio di Buona Fede

Nonostante le lacune legislative, è essenziale che le visite si svolgano nel totale rispetto del principio di buona fede. Questo significa che le visite devono essere:

• Motivate da ragioni legittime
• Programmate preventivamente con il conduttore

In altre parole, il locatore ha il diritto di effettuare ispezioni periodiche, ma queste non devono mai tradursi in una violazione del diritto al pacifico godimento dell'immobile da parte dell'inquilino durante l'intera durata della locazione.

La Facoltà del Locatore di Visitare l'Immobile

Pur in assenza di disposizioni legislative esplicite, il proprietario ha comunque la facoltà di accedere all'immobile locato e di farlo visionare a terzi secondo le consuetudini locali. Tali visite possono essere finalizzate a:

• Concludere un nuovo contratto di locazione alla scadenza di quello vigente
• Vendere l'immobile

Se il conduttore si rifiuta ingiustificatamente di consentire le visite, può essere considerato inadempiente, con possibili conseguenze sulla continuazione del rapporto locativo.

Il codice civile non sancisce un dovere specifico per l'inquilino di permettere sopralluoghi finalizzati alla vendita o a una nuova locazione. Tuttavia, a fronte di un rifiuto immotivato, il locatore può intraprendere un'azione legale per chiedere la risoluzione contrattuale e il risarcimento del danno. Nei casi di pregiudizio serio e irreparabile, il proprietario può anche avvalersi della tutela d'urgenza.

Il Ricorso all'Art. 700 C.p.c. a Protezione del Locatore

Nel caso in cui l'opposizione ingiustificata dell'inquilino alle visite arrechi al locatore un danno grave e irreparabile, quest'ultimo può ricorrere all'azione ex art. 700 c.p.c. Si tratta di un rimedio legale che consente al proprietario di richiedere una tutela urgente, allegando sia il "fumus" (l'apparenza del diritto) che il "periculum" (il pericolo) relativi alla situazione.

A titolo esemplificativo, se l'ostruzionismo del conduttore impedisce la vendita dell'immobile causando al locatore un serio pregiudizio economico, egli può promuovere un'azione ex art. 700 c.p.c. per ottenere una decisione giudiziale tempestiva.

Va precisato, però, che tale azione è esperibile solo in presenza di situazioni che comportino un pregiudizio imminente e irreparabile, non adeguatamente risarcibile attraverso un ordinario giudizio di merito. Potrebbe essere il caso, ad esempio, di un inquilino che precluda l'accesso all'immobile, provocando al locatore un grave danno nell'adempimento di altri obblighi finanziari o personali.

In sintesi, pur nel silenzio della legge, il proprietario ha il diritto di far visitare l'immobile locato, ma sempre nel rispetto del principio di buona fede e del pacifico godimento da parte del conduttore. In caso di dinieghi ingiustificati, il locatore può agire per vie legali, ricorrendo anche alla tutela d'urgenza ex art. 700 c.p.c. nelle ipotesi di pregiudizio serio e irreparabile.