Danni all'Immobile Locato: Chi Deve Provare Cosa?

Quando si conclude un contratto di locazione, uno degli aspetti più delicati riguarda la gestione dei danni all'immobile. Chi è responsabile? E soprattutto, chi deve dimostrare l'esistenza o meno di questi danni? Vediamo insieme come la giurisprudenza ha chiarito la ripartizione dell'onere della prova tra locatore e conduttore.

Il Principio Generale: La Presunzione di Buono Stato

Il punto di partenza è un principio fondamentale: l'immobile si presume locato in buono stato. Questo significa che, al momento della riconsegna, se l'immobile presenta danni, si presume che questi siano stati causati dal conduttore durante il periodo di locazione.

L'Onere della Prova del Conduttore

Data questa presunzione, spetta al conduttore l'onere di dimostrare:

- Che i danni esistevano già al momento della consegna dell'immobile

- Che i danni sono dovuti al normale uso del bene

- Che i danni sono stati causati da terzi o da eventi non imputabili alla sua responsabilità

Come ha chiarito la Cassazione, "incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori" (Cass. civ. sez. III, 07/03/2019, n.6596).

Il Valore Probatorio del Contratto

Un elemento importante da considerare è la descrizione dell'immobile contenuta nel contratto. Come ha stabilito il Tribunale di Piacenza (12/12/2019, n.823), "la clausola del contratto contenente la descrizione dell'immobile ha valore di confessione stragiudiziale tra le parti". Questo significa che i danni non menzionati in quella descrizione si presumono non esistenti al momento della stipula e quindi attribuibili al conduttore.

L'Onere della Prova del Locatore

Il locatore, d'altra parte, ha l'onere di provare:

- L'esistenza e l'entità dei danni al momento della riconsegna

- Che tali danni eccedono il normale degrado dovuto all'uso

Non è invece tenuto a dimostrare di aver ricevuto richieste di locazione da parte di terzi, non soddisfatte a causa dei lavori di ripristino (Cass. civ. sez. III, 07/03/2019, n.6596).

Casi Particolari: Incendio e Vizi della Cosa Locata

Incendio: In caso di danni da incendio, il conduttore può liberarsi dalla responsabilità solo dimostrando il caso fortuito, cioè "un fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l'incendio" (Tribunale Alessandria, 28/05/2018, n.425).

Vizi della cosa locata: Se il conduttore lamenta vizi dell'immobile, è lui a dover "individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito" (Tribunale Bari sez. III, 16/01/2019, n.203).

Conclusioni e Consigli Pratici

Alla luce di questi principi, ecco alcuni consigli pratici:

Per i locatori: Effettuare una dettagliata descrizione dello stato dell'immobile nel contratto di locazione, possibilmente corredata da fotografie.

Per i conduttori: Segnalare tempestivamente al locatore eventuali danni o vizi dell'immobile scoperti durante la locazione.

Per entrambe le parti: Effettuare un sopralluogo congiunto sia all'inizio che alla fine della locazione, verbalizzando lo stato dell'immobile.

Ricordiamo infine che la ripartizione dell'onere della prova mira a bilanciare gli interessi di entrambe le parti, incentivando una gestione responsabile dell'immobile e una corretta documentazione dello stato del bene nel corso del rapporto locativo.