Come vendere la propria quota di un immobile in comproprietà: le diverse soluzioni

La comproprietà immobiliare, sempre più frequente per effetto di acquisti congiunti, successioni ereditarie o regimi patrimoniali tra coniugi, può talvolta rivelarsi fonte di conflitti nella gestione del bene. Cosa fare, allora, se si vuole uscire dall'indivisione cedendo la propria quota? Vediamo le diverse strade percorribili, a seconda che vi sia o meno l'accordo degli altri contitolari.

Vendita con il consenso unanime dei comproprietari

La soluzione ideale e più rapida è senz'altro quella consensuale: se tutti i comproprietari concordano nel vendere l'intero immobile, si procederà con un normale atto notarile di compravendita, ripartendo poi il ricavato secondo le rispettive quote millesimali.

Allo stesso modo, se uno dei contitolari vuole cedere la sua quota agli altri, che si dicono disponibili ad acquistarla, basterà formalizzare il trasferimento con una scrittura privata autenticata o un atto pubblico, previo pagamento del prezzo concordato.

In entrambi i casi, occorrerà rispettare l'eventuale diritto di prelazione a favore dei comproprietari, ad esempio previsto per legge in caso di beni pervenuti in comproprietà per successione ereditaria.

Vendita della sola quota a terzi

Se non c'è l'accordo per vendere l'intero bene, il singolo comproprietario può comunque cedere a terzi la sua quota indivisa, sempre nel rispetto dell'eventuale prelazione dei cointestatari.

Questi ultimi, infatti, a parità di condizioni, hanno diritto di essere preferiti al terzo acquirente e di rendersi loro stessi acquirenti della quota in vendita.

Ove non esercitino tale diritto, il contitolare alienante può vendere la quota al terzo, che subentrerà nella comproprietà per la parte acquistata. Attenzione però: non sempre è facile trovare chi è disposto a comprare una quota indivisa, viste le limitazioni che ne derivano nella gestione del bene.

Scioglimento della comunione per iniziativa del singolo

Quando manca l'accordo degli altri comproprietari alla vendita amichevole, al contitolare che vuole uscire dall'indivisione non resta che promuovere giudizialmente lo scioglimento della comunione.

Si tratta di un diritto imprescrittibile, esercitabile in qualunque tempo da ciascun partecipante alla comunione, a prescindere dall'ampiezza della sua quota o dal dissenso degli altri.

Il giudice adito procederà prioritariamente a verificare se l'immobile può essere diviso in natura in porzioni autonome, da assegnare in proprietà esclusiva ai singoli contitolari (con eventuali conguagli in denaro), così superando lo stato di indivisione.

Se la divisione materiale non è possibile o non è chiesta da nessuna delle parti, il giudice disporrà la vendita all'asta dell'intero bene e la divisione del ricavato tra i comproprietari, in proporzione alle rispettive quote.

Solo se uno (o alcuni) dei contitolari si dice disposto ad acquistare le quote degli altri, versando loro il corrispettivo, si potrà evitare la vendita forzata. In caso di più interessati all'acquisto, si preferirà chi detiene la quota maggiore o chi già utilizza l'immobile.

Conclusioni

Uscire da una comproprietà immobiliare non è sempre agevole, specie in assenza di cooperazione tra i contitolari. La soluzione di gran lunga preferibile resta comunque quella consensuale, che consente tempi più rapidi e costi minori per tutti.

Solo quando l'accordo non è raggiungibile, il singolo comproprietario potrà ricorrere alla divisione giudiziale, pur con la consapevolezza che i tempi si allungheranno e si andrà verosimilmente incontro alla vendita forzata del bene, a valori spesso inferiori a quelli di mercato.

Un'attenta ponderazione della situazione e l'ausilio di un legale esperto potranno orientare nella scelta dello strumento più adeguato al caso di specie, contemperando le legittime aspettative del singolo con gli interessi della collettività dei partecipanti. Perché la comproprietà, se ben gestita, può essere una risorsa per tutti, ma richiede impegno e disponibilità al dialogo costruttivo.